Nie ma miesiąca, aby nie wypadło mi opiniować umowy dzierżawy gruntów rolnych pod fotowoltaikę. Z pozoru proponowane rolnikom kontrakty wydają się proste, jednak sytuacja prawna związana z taką dzierżawą z pewnością prosta nie jest. Dlatego też tym pozorom nie można dać się zwieść.
Na co zatem uważać przy podpisywaniu umowy?
Po pierwsze, trzeba mieć świadomość, że spółki, którzy rozsyłają pracowników po wioskach w celu poszukiwania gruntów rolnych pod dzierżawę, najczęściej same nie będą tam farm fotowoltaicznych stawiać. Często to pośrednicy – by nie powiedzieć, że spekulanci. Biznesowy model ich działalności polega na rezerwowaniu dla siebie gruntu rolnika (np. zobowiązując się do zapłaty rolnikowi czynszu dzierżawnego w wysokości 12 000 zł za hektar za rok ), a następnie – na poddzierżawieniu tego gruntu przedsiębiorstwu fotowoltaicznemu (np. w zamian za czynsz w wysokości 20 000 zł za hektar za rok). Opisany powyżej prosty przykład wyświetla to, jak część zysku, który mógłby przypaść rolnikowi, inkasuje pośrednik.
Ponadto przedsiębiorstwa – pośrednicy często zawierają umowy warunkowe, uzależniając ich wejście w życie od spełnienia się dodatkowych warunków dotyczących nieruchomości. Może chodzić o uzyskanie odpowiedniego planu zagospodarowania przestrzennego, osiągnięcia odpowiednich parametrów technicznych dla projektowanej na gruncie instalacji. Jednocześnie w tych umowach rolnicy zobowiązują się nie wydzierżawiać gruntu nikomu innemu, w szczególności innemu przedsiębiorstwu fotowoltaicznemu. Spełnienie warunków, a wymieniam jedynie ich nieliczne przykłady, zależy jednak głównie od działań tych przedsiębiorstw (to one starają się o zmianę planu zagospodarowania – a mogą robić to nieumiejętnie; to one dokonują obliczeń parametrów technicznych – a mogą tych wyliczeń dokonywać w dowolny sposób), a więc nie zależy zupełnie od rolników. W konsekwencji rolnicy pozostają bez wpływu na to, czy w istocie zaczną otrzymywać czynsz, czy nie. Jednocześnie Ci rolnicy mają związane ręce, albowiem zgodnie z podpisaną umową nie mogą zawrzeć umowy z nikim innym. Taki stan „związanych rąk” może trwać latami. To po drugie.
Po trzecie wreszcie, podpisując umowę – najczęściej na 29 lat – należy mieć na uwadze również ryzyko związane z wypłacalnością spółki – dzierżawcy. Tymczasem spółki, które zawierają umowę z rolnikami, jeśli nawet nie są tylko pośrednikami (czy spekulantami) nie posiadają majątków przedstawiających istotne wartości. Może być tak, że nie będą jej przedstawiały również za kilka lat, kiedy farma fotowoltaiczna na nieruchomości rolnika zacznie produkować prąd. Powszechną praktyką jest bowiem to, że urządzenia fotowoltaiczne zainstalowane na nieruchomości rolnika nie będą należały do przedsiębiorstwa fotowoltaicznego, a do banku, który przejmie ich własność na zabezpieczenie kredytu udzielonego na budowę farmy. Może być też tak, że w trakcie produkcji energii rolnik nie zaspokoi się z dochodów spółki, które przecież w pierwszej kolejności również będą przekazywane bankom finansującym kredyty na budowę farm, bo w praktyce banki takie stosowne zabezpieczenia na swoją rzecz ustanawiają. Może być wreszcie i tak, że spółki – dzierżawcy nie będą przedstawiały żadnej wartości za kilkanaście, czy za dwadzieścia-kilka lat. Nie trudno sobie bowiem wyobrazić, że inwestycja spółki w farmę fotowoltaiczną zwróci się w ciągu kilku lat (obecnie oblicza się zwrot takiej inwestycji na ok. 8 lat), przez następne kilka lat spółka będzie na tej inwestycji zarabiała, a w okresie zbliżającym się do końca umowy bardziej opłacalne będzie doprowadzenie do niewypłacalności spółki, niż utrzymywanie jej w dobrej kondycji finansowej. Właśnie bowiem na końcu trwania umowy dzierżawy spółka będzie miała ponieść duże wydatki związane z demontażem urządzeń, ich utylizacją, czy wydobyciem z gruntu rolnika fundamentów. Nietrudno sobie tymczasem wyobrazić, że inwestujący w spółkę może nie być zainteresowany ponoszeniem tych wysokich kosztów, które już dalej zysków przynosić nie muszą.
Oczywiście nie można z góry krytykować pomysłu zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości w celu wybudowania na niej farmy fotowoltaicznej. Tego w żadnym razie nie robię. Z pewnością do takiej umowy należy jednak podchodzić przezornie. Od wszystkich wymienionych powyżej, ale również i od innych niebezpieczeństw często udaje mi się zabezpieczyć moich klientów, z pewnością zatem warto negocjować umowy nieustępliwie. Do tego zachęcam.
adw. Sławomir Perdoch